Несмотря на то что переход на рыночные рельсы в сфере обслуживания и управления домами длится уже больше десятилетия, жилищная проблема до сих пор остается острой. Всё, о чем бы мы ни говорили с Сергеем БРЮЗГИНЫМ, директором ООО «Жилищно-эксплуатационный комплекс», упиралось в одно — проблему не решить до тех пор, пока у каждого дома не будет своего хозяина.

ГДЕ ДЕНЬГИ, ЗИН? ИЛИ КАК ПРЕКРАТИТЬ ВОЙНУ

— Сергей Васильевич, вы часто говорите в интервью, что одной из острых проблем управляющих компаний являются отношения с ресурсоснабжающими организациями. В чем это выражается?

— Начну с того, что за многими управляющими организациями числятся «виртуальные» многомиллионные долги перед РСО, которые образовались из-за несовершенства жилищного законодательства. До 2012 года действовало Постановление Правительства № 307, согласно которому мы обязаны были производить начисления строго по показаниям приборов учета, установленных в квартирах. При этом энергетики продолжали выставлять нам счета за потребления тепла по своим нормативам. Разрыв между показаниями приборов учета и нормативами энергетиков составлял каждый месяц от 500 тысяч рублей до миллиона. В итоге наш «виртуальный» долг перед ресурсниками составил более 50 млн рублей. Эти деньги не поступали на счета управляющей компании, их в природе не существует, но было заведено судебное дело, заморожены наши счета и т. д.

С 1 марта 2012 года вступило в силу новое, 354-е Постановление, которое обязало всех участников жилищно-коммунального комплекса при взаиморасчетах учитывать показания приборов учета. Однако, признав свою ошибку в законодательстве, государство не потрудилось решить вопрос с уже существующими «виртуальными» долгами управляющих компаний, оставив их «висеть» дальше, никак не сгладив конфликт между УК и РСО, в котором нет ни правых, ни виноватых.

В настоящее время УК по-прежнему являются посредниками между жильцами и ресурсоснабжающими организациями, собирают с собственников платежи и переводят их РСО. При этом УК несут существенные расходы: расчет платы, печать платежных документов и банковские расходы по приему платежей. Действующее законодательство по большей части выстроено под РСО, поэтому ни одна УК не может быть прибыльной, за исключением компаний, владеющих новым жилфондом. Все остальные будут нести убытки. Во-первых, проблема в оплате управляющими организациями сверхнормативов общедомового потребления. Во-вторых, существенную часть долгов составляют неплатежи населения. В-третьих, РСО часто выставляют управляющим компаниям завышенные счета за потребленные ресурсы. Например, их подсчеты основываются на том, сколько тепловых ресурсов вышло из котельной, при этом не учитываются энергопотери в трубах по дороге до домов. Окончательно проблема взаимоотношений РСО и УК будет решена только тогда, когда будет законодательно утвержден переход на прямые договоры и платежи ресурсоснабжающим организациям, такой законопроект сейчас готовится к принятию Госдумой.

НАПРЯМУЮ, БЕЗ ПОСРЕДНИКА

— В чем суть законопроекта?

— При заключении прямого договора между РСО и потребителем управляющая компания будет выполнять именно те функции, для которых она и привлекается: обслуживание внутридомовых инженерных систем в рамках жилищной услуги, предоставляемой по договору управления, и не будет нести ответственность за неплатежи граждан, за сверхнормативное потребление ресурса на общедомовые нужды, соответственно уменьшается количество возможных банкротств УК и случаев возбуждения административных и уголовных дел. Это практически полностью может воплотить те идеи, которые я долгие годы доносил до федеральных структур. На мой взгляд, этот документ нам нужен, но и тут не избежать подводных камней. Я думаю, в системе прямого расчета самыми большими пострадавшими будут потребители, так как на них лягут сверхнормативы общедомового потребления и завышенные счета РСО. Сейчас УК не только сверяют счетчики, но и проверяют выставленные ресурсоснабжающими организациями счета за потребление, в результате чего выставленный счет удается уменьшить до 30 %. Прямые платежи — это только первый шаг. Жилищное законодательство нуждается еще в ряде изменений. Необходимо, чтобы у коммунальных предприятий появились рычаги воздействия на неплательщиков и чтобы была законодательно прописана прямая ответственность собственников жилья за состояние многоквартирных домов. И обязательно запустить в отрасли рыночные механизмы хозяйствования.  

ИЗ СОСЕДЕЙ – В ТОВАРИЩИ

— Сергей Васильевич, какой способ управления жилыми домами, на ваш взгляд, наиболее эффективен?

— Эффективный способ тот, при котором домом управляет хозяин — конкретное лицо, физическое или юридическое, но которое будет получать какое-то вознаграждение и одновременно нести полный груз ответственности за состояние дома. Во всем мире 90 % жилья существует по принципу «один дом — один хозяин». И только Россия и страны бывшего Союза живут по принципу «один дом — 99 хозяев». В свое время и в России были доходные дома. Считаю, этот институт нужно возрождать. Такие дома могут быть актуальны для молодых семей, которые будут арендовать жилье, но за состоянием самого дома будет следить конкретное лицо. Рано или поздно мы придем к этой форме обеспечения жильем. А пока нужен кто-то, кто возьмет на себя эту функцию, которую в советское время выполняло государство, а затем постепенно переложило на плечи жильцов, не готовых к этому. Я считаю, что ТСЖ на сегодняшний день наиболее эффективная форма самоуправления, которая обеспечивает высокий уровень организации собственников, взаимодействует с обслуживающими жилищный фонд компаниями и контролирует ресурсоснабжающие организации. Как минимум, в каждом доме необходимо избирать инициативную группу, которая плотно сотрудничала бы с обслуживающей организацией и выражала общее мнение жильцов. На общем собрании невозможно принять ни одно решение — у каждого человека свои проблемы и пожелания. Должен быть человек или небольшая группа людей, действующих в интересах всех жильцов.

СОБСТВЕННИК? НЕСЕШЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ!

— Вступая в права владения квартирой, мы вступаем в права владения своей долей в общедомовом имуществе: крыша, фундамент, подвал, стены, лифт и так далее. Ведь ни у кого не вызывает вопроса, почему мы сами должны ремонтировать крышу на своей даче, которая находится на наших шести сотках. Многоквартирный дом, по сути, не сильно отличается от частного — он такая же собственность жильцов. А собственность — это ответственность. Гражданский кодекс Российской Федерации гласит: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». Кроме того, в Российской Федерации существует понятие «общая собственность» — это то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц и не может быть разделено.

Если бы наши люди были не просто владельцами квартир, но и настоящими собственниками, то решился бы ряд глубоких проблем в сфере ЖКХ. Но у нас советское время жилье было ничьим, «бесплатным». Это и породило полную безответственность, потому что бесплатное — это ничье, значит, можно не беречь и не экономить. Но советские времена давно закончились. А менталитет остался. Каждому жильцу пора осознать себя полноценным собственником и хозяином многоквартирного дома, в котором он проживает.

— И это осознание просыпается в людях очень медленно, не так ли?

— Да, сложившийся за десятилетия менталитет меняться будет столько же, если не дольше. В этой ситуации, кстати говоря, могут помочь средства массовой информации. Они могут дать людям основные ориентиры, объяснить суть того или иного процесса. Поэтому я стараюсь чаще выступать и на совещаниях разного уровня, от городских до федеральных, общаюсь с журналистами. Конечно, враз ситуацию не изменить и один в поле не воин, но если каждый по мере своих возможностей будет делать хотя бы что-то, то постепенно мы сдвинем с места этот механизм и пустим его в верном направлении.